具体操作程序如下：
1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，种植土地出租，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，土地出租多少钱，按合同约定缴纳土地出让价款。
4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证
商业用地可以搞房地产吗？
商业用地:纯商业用地，建设土地出租，只能开发商业项目
商住用地：商业居住混合用地，可同时开发商业住宅产品，两者比例根据土地出让公告。
商业用地自然可以进行开发，就是所谓商业地产。
能开发自然能销售
商业用地与商业服务用的的区别是什么呢？
商业服务用地分为商业公共服务用地和商业经营服务用地之分(商业用地);前者为公共划拨性质和低价租赁性质，后者为有偿出让性质商业用地中有写字楼商业、商业性经营商业、商铺用途的用地。
想知道，商业用地上可以建住宅吗?要如何办手续？
可以，只要规划局批准你按住宅那样建设，土地出租，房产登记那边允许你划分单元分割出售。但是拿得的房产证是商业房产，不是住宅，交易按商业房产缴纳税费，而且到期需要按商业用地再补缴地价，只有40年期限。不能按住宅用地那样70年到期自动延期。
住宅用地变为商业用地地价如何计算?
住宅用地变为商业用地需要补缴土地出让金。先按照商业用地来评估该地块的价值，再减去应补缴的土地出让金。
应补缴的土地出让金=获得商业用地应缴纳的土地出让金-原来取得住宅用地时已缴纳的土地出让金获得商业用地
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